Если план по повышению площади Москвы, представленный президенту РФ Дмитрию Медведеву, будет совсем одобрен, то территория столицы вырастет практически в два с половиной раза. Это значит циклопическое расширение, которое будет связано с большими экономическими, административными и техническими трудностями, считают спецы аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
Представленный вместе правительствами Москвы и Столичной области проект подразумевает передачу столице 144 000 га. Этоземли южного направления – границы новых районов будут очерчены Варшавским и Киевским шоссе, также Огромным кольцом Столичной железной дороги. Если более точно обрисовывать границы этой местности, то Киевское, Калужское и Варшавское шоссепересекаются с Кольцевой стальной дорогой на расстоянии 40-45 км от МКАД (по прямой).
Земля и люди
После росчерка пера президента Москва войдет в первую 10-ку самых широких городов мира. Власти Москвы и Подмосковья условились об увеличении площади столицы на 1440 кв. км – с 1070 до 2510 кв. км. В итоге, с 31 места – меж Багдадом и Гонконгом – русская столица подымется на седьмое – меж Анкарой и Стамбулом. Для сопоставления: самым большим городом мира в официальных границах является Сидней (Австралия) – его площадь более 12 000 кв. км. За ним следует Киншаса (столица Конго), а завершает тройку столица Аргентины Буэнос-Айрес.
Любопытно, что, по данным ОАО «ОПИН», в присоединяемых районах около 8% земель относятся к землям лесного фонда. А это значит, что Москва сумеет повытрепываться наличием даже не больших парков в собственном составе (этим мир не удивишь), а тем, что на ее местности будет более 10 000 га реальных лесов.
Правда, население русской столицы за счет присоединенных территорий вырастет не очень существенно – к сегодняшним 11,5 млн москвичей прибавятся только 250 000 человек. Сегоднящая Москва является одним из самых густонаселенных крупных городов Европы и мира, плотность населения тут составляет чуток наименее 11 000 чел. на 1 кв. км. А вот если взять присоединяемые районы, то в их в среднем на одном квадратном километре проживает всего 174 чел.
Можно ли рассчитывать, что новые местности посодействуют понизить скученность в столице? С течением времени, может быть, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости». Правда, времени будет нужно много. Чтоб освоить такую огромную местность, необходимы колоссальные финансовложения, решение огромного количества технических, соц, административных заморочек. На это, по оценке заместителя мэра столицы, главы столичного стройкомплекса Марата Хуснуллина, городку может потребоваться до 20 лет. И это достаточно оптимистичная оценка, считают в ИРН
Время и деньги
«Эта территория просит всеохватывающего градостроительного планирования, которое будет предугадывать и административное строительство, и деловое, и строительство новых образовательных, научных центров и жилья», – произнес мэр Москвы Сергей Собянин по окончании встречи у президента РФ.
Ранее в СМИ проходили упоминания примерной оценки вероятных объемов нового строительства на присоединенных территориях – 60 млн кв. м жилища и 40 млн кв. м нежилых построек.
По оценке игроков земляного рынка, в свое время землевладельцы получали сельхозземли в этих районах по стоимости не дороже $100 за сотку (а где-то стоимость сотки, по данным участников рынка, не превосходила и $30), пишет «Интерфакс». Потом они стали интенсивно продвигать свои большие проекты, вложив в их маленькие средства. Тем ленд-девелоперы серьезнокапитализировали собственные активы, до кризиса средняя стоимость сотки по данному направлению уже составляла порядка нескольких тысяч долларов за сотку зависимо от расстояния, говорят спецы.
Как сказал «Интерфакс» со ссылкой на профессионалов земляного рынка, наикрупнейшим обладателем земли в этом направлении является группа компания «Масштаб». За ней следует группа «Абсолют», «МДК-Групп», RDI Group, «Истлайн» и другие наименее большие лендлорды.
«Масштаб» обладает тут большим земляным активом (более 3000 га), размещенным в конкретной близости от Москвы в границах от 3-х до 23 км от МКАД по Калужскому шоссе. На этой местности ГК «Масштаб» реализует наикрупнейший в Рф градостроительный проект – «А101». В рамках проекта планируется строительство около 20 млн кв. м жилища, более 0,6 млн кв. м соц объектов и около 3 млн кв. м коммерческой недвижимости.
Собянин выделил, что расходы на всеохватывающее градостроительное освоение новых территорий пока не подсчитаны. «Конкретных проектов пока нет. Исходя из убеждений развития транспортной инфраструктуры финансирование фактически укладывается в программку развития Столичного транспортного узла. Единственное, что будет нужно, – это смещение сроков строительства», – выделил мэр столицы.
Жилище и цены
«Сам факт вхождения в состав Москвы может повысить цены на жилище в этих районах, но навряд ли более чем на 10%, – гласит управляющий аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – Если поглядеть на стоимость жилья в сегодняшних столичных районах за чертой МКАД и сопоставить с примыкающими городами-сателлитами, то мы увидим приблизительно таковой разрыв». В качестве традиционного примера эксперт именовал пару Новокосино – Реутов.
На данный момент столичная прописка не обладает таким значением, какое ей придавалось 10-15 годов назад. Ну и рынок в целом к росту цен не очень размещен.
Для примера: посреди городов, которые должны будут войти в новые границы Москвы, – Подольск. С одной стороны, жилище тут популярно: новостройки раскупаются и уходят с первичного рынка. С другой – новых проектов становится приметно меньше частично из-за высочайшего уровня конкуренции в городке в прошлые годы. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за период с I квартала 2010 г. по I квартал 2011 г. на рынок вышло всего девять новостроек против 29 реализованных либо снятых с реализации.
Но не считая уменьшения числа новостроек, уровень цен на первичное жилье в Подольске также показал отрицательную динамику. В I квартале 2010 г. средняя цена метра тут составляла 54 800 руб., а в I квартале 2011 г. – 52 600 руб. Подольск относится к населенным пт, продемонстрировавшим за последние два года отрицательную корректировку цен – на 17-19% (см. «Рынок новостроек Подмосковья в 5-30 км от МКАД в 2009 – 2011 гг.»).
С другой стороны, отметил управляющий АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, подтолкнуть ввысь цены на жилище может развитие инфраструктуры. Строительство систем высокоскоростных электричек, легкого метро, других видов транспорта, который сумеет реально интегрировать ежедневную жизнь новых москвичей в столичную, могло бы содействовать сопоставлению цен на жилище с другими районами, расположенными за МКАД, считает эксперт.
Но это дело очень отдаленного грядущего, как указывалось в статье «Вывезти чиновников из Москвы получится не скоро».
Несколько резвее наступит волна передела земляного рынка, отмечает управляющий аналитического центра ОАО «ОПИН» Екатерина Лобанова. «Рынок ожидает эра оптовых сделок с землей, цена которой может вырасти в 1,5 – 2 раза, зависимо от ее черт и беспристрастной пригодности для освоения», – предсказывает она.
Многообещающая столичная территория имеет последующий состав в части категорий земель: 48% – земли сельскохозяйственного предназначения, 36% – земли населенных пт, больше половины оставшейся площади относится к землям лесного фонда.