В III квартале 2012 г. офисный рынок Москвы пополнился 10 новыми зданиями
Подробнее в аналитическом отчете Colliers International
На фото БЦ "Олимпик Холл"
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
В III квартале 2012 г. офисный рынок Москвы пополнился 10 новыми зданиями общей площадью 176 537 кв. м. Среди них: Sky Light, МФК City Point, "Красногорск Плаза". Доля класса А в новом предложении составила 38% и была представлена двумя бизнес-центрами общей площадью 67 955 кв. м. Доля класса В - 62%, представлена восемью объектами общей площадью 108 582 кв. м. Большая часть зданий, введенных в эксплуатацию, пришлась на объекты нового строительства, остальные были реконструированы.
СПРОС
Традиционный летний спад спроса на офисную недвижимость в этом году не ощущался. По итогам III квартала было реализовано примерно 474 000 кв. м офисных площадей, что на 31% больше, чем во II квартале. Основной объем поглощенных помещений был арендован (86%). Сделки купли-продажи составили 14% от общей площади реализованных помещений.
85% площадей класса А было поглощено в Центральном Деловом Районе (ЦДР). В классе В основным спросом пользовались помещения, расположенные за пределами ЦДР. В центральных районах столицы было сдано в аренду и продано всего 19% площадей этого класса. В структуре спроса в III квартале лидировали энергетические и промышленные компании: их доля в поглощении составила почти 33%. Кроме того, высокая активность отмечалась со стороны компаний из банковского, страхового и финансового сектора, а также производственных компаний. Их доля составила 19% и 18% соответственно.
ВАКАНТНЫЕ ПЛОЩАДИ
Несмотря на более чем двукратное превышение поглощения офисных помещений над вводом новых площадей, уровень свободных помещений в III квартале 2012 г. вырос. Это произошло из-за того, что многие компании почти не расширялись при переезде в новые здания, предпочитая более рациональное размещение сотрудников в офисном пространстве.
Больше всего свободных площадей появилось в классе А, где этот показатель увеличился на 2,5%: с 12,35% во II квартале до 14,83% в III квартале. В классе В уровень вакантных помещений наоборот немного снизился и по итогам квартала составил 7,2% (в конце II квартала он находился на уровне 7,5%).
Сильнее всего увеличение доли свободных помещений наблюдалось в ММДЦ «Москва-Сити»: с 14,3% в начале квартала до 21% по итогам III квартала. Это произошло из-за возвращения на открытый рынок части помещений, ранее проданных в инвестиционных целях. На севере и северо-западе уровень вакантных помещений вырос на 1,7-2% благодаря появлению новых объектов: до 6,79% и 6,54% соответственно. На севере появился бизнес-центр на улице Снежная, на северо-западе - новое здание в составе комплекса «Мирлэнд». Кроме того, в этих районах освободились помещения в уже существующих зданиях после переезда некоторых арендаторов.
СТАВКИ АРЕНДЫ
В III квартале 2012 г. средние ставки аренды на офисные помещения классов А и В демонстрировали стабильный рост. По итогам квартала средневзвешенные арендные ставки на помещения класса А достигли $860/кв. м/год, не включая НДС и эксплуатационные расходы, увеличившись за квартал почти на 3%. Тем временем средневзвешенные ставки аренды на помещения класса В выросли на 11% и по итогам квартала составили $440/кв. м/год.
Сильнее всего средневзвешенные арендные ставки выросли на северо-востоке, где прирост составил 23,5%. В этом районе наблюдалось снижение уровня вакантных помещений, а также появилось несколько предложений в зданиях, граничащих с Центральным Деловым районом, где ставки аренды выше средних по направлению в целом. Интересная ситуация сложилась на севере Москвы. Несмотря на увеличение уровня свободных помещений, средневзвешенные арендные ставки в этом районе выросли на 16%. Причина заключается в том, что в III квартале здесь освобождались помещения с отделкой и недалеко от ТТК, т.е. более дорогие, чем площади без отделки на удалении от центра. Тем не менее, север остался самым дешевым районом Москвы на рынке аренды офисной недвижимости.
В то же время в некоторых районах наблюдалось снижение средневзвешенных арендных ставок. На первом месте - северо-западный район Москвы, где ставки аренды упали на 9,5% за квартал. Это связано с освобождением помещений в зданиях, удаленных от центра, где арендные ставки традиционно ниже. На западе Москвы и в ММДЦ «Москва-Сити» средневзвешенные ставки аренды снизились на 4,7-4,8%. В «Москва-Сити» это обусловлено появлением новых предложений, а на западе Москвы - сдачей в аренду помещений, расположенных недалеко от ЦДР, т.е. более дорогих, чем в среднем по району.
ПРОГНОЗЫ
В IV квартале 2012 г. к вводу в эксплуатацию ожидаются примерно 260 000 кв. м офисных помещений. Почти 60% этих площадей составляет класс А, причем все здания класса А расположены за пределами ЦДР.
22 августа 2012 г. Российская Федерация официально вступила в ВТО. По мнению специалистов Colliers International, это событие не приведет к каким-либо серьезным изменениям на рынке коммерческой недвижимости Москвы. Во-первых, основную долю в издержках на строительство составляет стоимость земли и затраты на подведение коммуникаций, поэтому возможное снижение цен на стройматериалы и распространение передовых технологий не окажет существенного влияния на себестоимость строительства.
Во-вторых, ставки аренды и цены продажи формируются соотношением спроса и предложения. В условиях, когда поглощение офисной недвижимости более чем в два раза превышает объемы нового строительства, арендные ставки снижаться не будут.
В-третьих, ситуация на рынке недвижимости напрямую зависит от состояния российской экономики. В случае роста экономики и повышения доходности российских предприятий, которые являются основными потребителями коммерческой недвижимости, будет расти спрос, а за ним и предложение. Ухудшение экономической ситуации вызовет падение спроса и снижение объемов нового строительства. По мнению специалистов Colliers International, вступление России в ВТО не приведет к существенным изменениям в российской экономике, которая по-прежнему будет зависеть от спроса и цен на энергоресурсы, а, следовательно, от состояния мировой экономики в целом.
При отсутствии сильных экономических изменений к концу 2012 г. можно ожидать улучшение ситуации в ЦДР. Ограниченность нового предложения и стабильный спрос на такие помещения будут способствовать снижению уровня свободных площадей и стабилизации арендных ставок. За пределами ЦДР может наблюдаться небольшое увеличение уровня вакантных помещений в зданиях классов А и В.
