06.01.13 23:24
Как реконструируют рынки Москва
06.01.13 23:24
Источник: www.retai.net
КоммерсантъК 2015 году карта московских рынков должна сильно измениться. У их владельцев выбор небольшой: по закону рынки должны переехать в капитальные строения или исчезнуть. В департаменте торговли и услуг Москвы признаются, что соответствующих этим требованиям объектов в столице сейчас только 24, а работают 53. Сама мэрия уже начала торопиться — для 3 из 11 городских рынков инвестор был найден в этом сентябре.
Истоки рыночной экономики
Больше всего рынков в столице насчитывалось в 1998 году — тогда их число достигало 240. В основном это были самодельные прилавки или ряды контейнеров, появившиеся в самых людных частях города еще в начале 90-х. Как вспоминают их владельцы, тогда четкого плана размещения рынков у московских властей не было: можно было прийти в управу и договориться об аренде земли, а через неделю уже начать торговать (см. интервью с гендиректором "Сахалинского торгового дома"). Иногда с предложением выходили сами чиновники. Так возник рынок в "Лужниках": в 1992 году мэр города Юрий Лужков посоветовал тогдашнему директору спорткомплекса Владимиру Алешину открыть на его территории вещевой рынок, доходы от которого должны были покрыть реконструкцию "Лужников". Впоследствии так называемая "Лужа" превратилась в один из самых популярных рынков Москвы и насчитывала 2,5 тыс. павильонов и 550 мобильных мест. Еще один легендарный рынок — Черкизовский — располагался в районе Сиреневого бульвара и занимал почти 200 га. По различным оценкам, оборот только этого рынка, контролируемого группой АСТ Тельмана Исмаилова, достигал в год $10-25 млрд.
Но вот наступил 1999 год: московские власти выпустили распоряжение N1210-РМ "О мерах по упорядочению работы рынков в городе Москве", которое положило конец хаотичному развитию рынков в столице. Город прекратил выделять землю для размещения новых рынков и занялся их поэтапной модернизацией. К началу 2000-х из 240 рынков осталось 223; в 2001 году их насчитывалось уже 172. В 2003 году закрылись крупные барахолки, функционирующие на территории спорткомплексов ЦСКА и "Динамо". В том же году вышло постановление правительства Москвы о выводе в Тушино одного из старейших центральных рынков — Палашевского. На его месте, в Сытинском тупике, компания "Интеко", тогда принадлежавшая супруге Юрия Лужкова Елене Батуриной, построила элитный дом на 43 квартиры.
2006 год принес рыночникам другую неприятную новость: был принят федеральный закон N271 "О розничных рынках и внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации". В соответствии с ним с 1 января 2013 года все рынки, за исключением сельскохозяйственных, должны располагаться в капитальных строениях. Для сельхозрынков переходный период был продлен до конца 2014 года. Поскольку до часа икс было далеко, владельцы рынков хотя и расстроились, но не стали спешить с переустройством своих объектов, вспоминают предприниматели. Для многих шокирующим известием стало неожиданное закрытие в 2009 году Черкизовского рынка. Масштабным проверкам правоохранительных органов предшествовала помпезная презентация группой АСТ своего отеля Mardan Palace в Турции. В Москву даже прибыла делегация Министерства торговли Китая для обсуждения будущего десятков тысяч граждан КНР, оставшихся без работы после закрытия Черкизовского рынка, и ситуации с конфискованным товаром на сумму $5 млрд.
Равнение на снос
Очередная атака на рыночную торговлю в Москве началась с приходом к власти Сергея Собянина. В ноябре 2010 года новый мэр посетил рынок "Эмерал", принадлежавший тогда Симону и Алексею Юсуфовым (на 25-26-м километре МКАД), и возмутился тем, как организована торговля, сравнив территорию с беднейшими провинциями Индии. "Эмерал" был универсальным рынком, где торговали одеждой, коврами, продуктами, стройматериалами. После визита мэра рынок закрыли, а Сергей Собянин распорядился быстрее построить на его месте торговый центр с паркингом на 1,5 тыс. машино-мест. В договоре аренды участка, который ООО "Эмерал" заключало с городом еще в 2006 году, было указано, что земля предназначена под строительство ТЦ. Объект так и не был построен, хотя собственники занимались разработкой проекта. Департамент земельных ресурсов Москвы пытался через суд взыскать с собственников рынка 123,4 млн руб. за вред, причиненный незаконным использованием участка, но суд встал на сторону "Эмерала" (сейчас находится в процессе банкротства; основной кредитор — ВЭБ).
В декабре 2010 года стали закрываться первые рынки из подготовленного властями ликвидационного списка. Как рассказывала тогда "Ъ" управляющая рынком "Анди" на улице Генерала Белова Екатерина Сапожникова, милиция перегородила вход на ярмарку, ссылаясь на указание префектуры, хотя у компании с городом был договор аренды участка до 2014 года. Аналогичная ситуация сложилась на рынках "Северные ворота" у станции метро "Царицыно" и в Зябликово у станции метро "Красногвардейская". В 2011 году столичная мэрия закрыла 14 рынков, среди которых оказалась и знаменитая "Лужа". Мэрия Москвы стала владельцем 74,99% спорткомплекса, анонсировав масштабную реконструкцию "Лужников". Сейчас в столице работают 53 рынка, большая часть из которых (44 площадки) — это сельскохозяйственные рынки, предназначенные для продажи сельхозпродукции, утвержденной федеральным перечнем. Универсальных осталось всего шесть (см. рисунок).
Перечень рынков сократился не только из-за их закрытия. Собственники некоторых — легендарной "Горбушки" (владельцы — семья Хотиных) и Митинского радиорынка (владелец — группа "Русское золото" Александра Таранцева; в 2011 году рынок хотела приобрести семья Хотиных) — перевели свой бизнес в капитальные строения, получив статус торговых комплексов. В отличие от них владельцы Усачевского рынка перевели его в капитальное строение, как того требует закон, но не вышли из реестра рынков. Также торговый центр строится на 14-м километре МКАД — на месте рынка "Садовод", принадлежащего бизнесменам Году Нисанову и Зараху Илиеву.
Владельцы рынков не комментируют политику властей — управляющие компании, к которым обращался "Ъ", отказываются давать интервью, ссылаясь на занятость руководства или без объяснения причин. "Собственники не хотят заявлять о своей позиции, так как перспективы каждого рынка зависят в итоге от решения префекта округа",— объясняет руководитель московского отделения "Опоры России" Александр Жарков. В департаменте торговли и услуг настаивают, что количество рынков, работающих сейчас в Москве, не изменится — город не планирует их закрывать, все площадки внесены в реестр. Впрочем, чиновники признаются: если ничего не перестраивать, к 2015 году требованиям 271-ФЗ будет соответствовать всего 24 сельскохозяйственных рынка. Сам город сейчас ищет инвесторов для реконструкции принадлежащих ему рынков. В середине сентября стало известно, что три рынка — Северный, Коптевский и Люблинский — реконструирует "Ростик групп" (см. интервью с вице-президентом компании).
Рынки теряют прибыль
Оборот частных московских рынков не называют ни собственники, ни чиновники. Последние ссылаются на то, что это коммерческая информация, которая не подлежит разглашению. Небольшой продуктовый рынок (занимает около 0,41 га в Северном административном округе) "Сахалинский торговый дом" получает 19 млн руб. в год за счет сдачи торговых мест в аренду (около $145 за 1 кв. м), рассказал "Ъ" генеральный директор управляющей компании Игорь Клюев. По его словам, рентабельность рынка достигает 30%. Для сравнения: средняя ставка аренды в московских торговых центрах составляет $600 за 1 кв. м в год. Региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Татьяна Ключинская отмечает, что, несмотря на более высокие ставки, рентабельность торгового центра ниже, чем у рынков, так как его строительство обходится дороже из-за использования других строительных материалов и в связи с необходимостью соблюдать требования по размещению парковок, санузлов, галерей и т. д. "Рынки дешевле строить, расходы на их содержание ниже, кроме того, коэффициент полезной площади на рынке может достигать 90%, в торговом комплексе — это около 60%",— объясняет госпожа Ключинская. Ранее в "Ростик групп" оценивали инвестиции в строительство своих "экобазаров" на месте городских рынков в $20 млн на каждый.
Требования по организации торговли на рынках и их переводу в капитальные строения меняют экономику этого бизнеса, соглашаются предприниматели. "Рынки в таком варианте, в котором они существовали в Москве, требовали минимальных первоначальных инвестиций и фактически сразу начинали приносить доход",— рассказывал "Ъ" один из городских чиновников. Ранее в "Ростик групп" отмечали, что сроки окупаемости "экобазаров" достигают восьми-девяти лет. При этом ставки аренды на раскрученных универсальных рынках могли достигать $10 тыс. за 1 кв. м, а товар часто ввозился продавцами нелегально. Так, когда закрывался Черкизовский рынок, стоимость контрабандного товара на складах оценивалась в $2 млрд.
У них
Власти европейских столиц также нередко переносили в новое место или за черту города свои рынки. Так, в конце 60-х годов XX века был закрыт знаменитый парижский рынок Ле-Аль, который называли "Чревом Парижа". Основные причины, которые вынудили закрыть рынок,— санитарные и транспортные. Здание рынка было разобрано, а на его месте разбит парк. Сам рынок переехал в пригород Парижа Ренжис. Сейчас он занимает 232 га, а оборот в 2011 году превысил €7,8 млрд. Также еще в 1970-е годы сменил дислокацию легендарный лондонский рынок Ковент-Гарден (возник еще в 1670 году), переехав на юго-запад города. Его оборот в 2011 году составил 604 млн. Оба этих рынка принадлежат государственным структурам.
Барселонскому рынку Бокерия, расположившемуся в Старом городе недалеко от оперного театра, повезло больше. Первые упоминания о существовании на этом месте рынка относятся к XIII веку, а постоянно действовать здесь он начал в XVII веке. Нынешнее здание рынка было возведено в 1840 году, сейчас здесь работает около 300 палаток. Также не меняет своего расположения один из крупнейших и самых известных рынков в арабском мире — Хан эль-Халили в Каире. Он занимает целый квартал в Старом городе, неподалеку от одного из старейших университетов Аль-Азхар. Первые упоминания о рынке датируются XIV веком, а количество лавок достигает 1 тыс. Не менее знаменит на весь мир и крупнейший рыбный рынок Цукидзи в Токио. Он существует с XVII века, а в 1935 году был восстановлен после землетрясения. На рынке работает около 900 лицензированных торговцев. Через Цукидзи проходит более 2 тыс. тонн рыбы и морепродуктов в день, в том числе до 11% всех продаж тунца в мире. Выручка составляет около 16 млрд иен (более $202 млн) в год.
Как и московские власти, разобраться с рынками в 2011 году решило правительство Вьетнама. Министерство промышленности страны в конце прошлого года заявило о намерении закрыть большую часть традиционных рынков к 2020 году. В планах чиновников создать современную розничную сеть. Сейчас во Вьетнаме насчитывается около 8,5 тыс. рынков.
Екатерина Геращенко, Яна Рождественская
УвеличитьМэрия Москвы начала искать инвесторов для реконструкции принадлежащих городу рынков. О требованиях к претендентам и проблемах, которые им придется решить вместе с чиновниками, в интервью "Ъ" рассказал заместитель руководителя департамента торговли и услуг Москвы ДМИТРИЙ КРАСНОВ.
— Сейчас в столице насчитывается всего 53 рынка, к 2015 году из-за несоответствия новым требованиям их число может еще сократиться. Не мало для такого огромного города, как Москва? — Если говорить о высокотехнологичных рынках, отвечающих всем требованиям современного мегаполиса, а не о доставшихся в наследство после бума 90-х годов барахолках, то таких рынков действительно немного. В качестве положительного примера можно привести лишь несколько объектов — Дорогомиловский, Усачевский, Даниловский. Конечно, число качественных капитальных рынков должно возрастать. В Барселоне, например, на каждый рынок приходится в среднем около 31 тыс. человек, в Москве же — 270-300 тыс. Но нам прежде необходимо четко сформулировать требования к этому специфическому формату. В частности, должно быть определено само понятие розничного рынка, прописаны требования к размерам, соотношению торговых и складских помещений для соблюдения всех технологических требований к реализации продукции и т. д. Сейчас готовится соответствующий пакет предложений для внесения изменений в федеральный закон о розничных рынках, московская законодательная база также будет усовершенствована. После того как будет сформулирован стандарт современного розничного рынка, можно будет говорить об увеличении числа объектов.
— Вы говорите, что рынков не хватает, но они продолжают закрываться даже несмотря на протесты собственников. — Надо понимать, что сегодня город и жители Москвы предъявляют новые требования к этому формату. К сожалению, некоторые собственники продолжают существовать в старой парадигме, когда организация рынка была самым примитивным видом бизнеса, не требующим какого-то приложения творческих сил. Решение о постепенном сокращении доли некапитальных рынков не было скоропалительным: у собственников было достаточно времени, чтобы переформатировать свой бизнес. И многие, осознавая необходимость дальнейшего развития, вели активное строительство новых капитальных сооружений.
— Какой доход приносят рынки городу? — Закрытие рынков в некапитальных строениях не привело к существенным потерям для товарооборота розничной торговли в Москве. За первое полугодие ее совокупный объем составил почти 1,7 трлн руб., при этом на рынки пришлось 19,6% (324 млрд руб.) против 19,7% за аналогичный период 2011 года. Важно, что сельскохозяйственные рынки принесли 84% от оборота всех рынков против 36,8% в первом полугодии 2011 года.
— Москве принадлежат 11 рынков. По трем вы уже нашли инвестора — "Ростик групп", которая их перестроит. Что будет с остальными? — Городские рынки действительно будут переданы в руки частных инвесторов. Они могут быть реализованы на аукционах, по ним могут быть заключены инвестиционные контракты. Важно другое — обязательным условием будет сохранение рыночной торговли на объекте. Разумеется, нам хотелось бы, чтобы при их строительстве и эксплуатации учитывался лучший мировой опыт. К сожалению, инвесторов, способных квалифицированно решить эту задачу, немного.
— Кто контролирует "не муниципальные" рынки столицы? — Сфера розничных рынков в Москве не монополизирована. Есть, например, "Синдика", управляющая рынками в столице и Подмосковье, или ЗАО "Данвита", которому принадлежат два рынка в Москве. Но большинство управляющих рынками компаний абсолютно независимы друг от друга.
Интервью взяла Екатерина Геращенко
С приходом к власти в Москве Сергея Собянина была закрыта треть действующих в городе рынков. Судьба оставшихся пятидесяти трех решится до 2015 года. О том, как столичные власти работают с владельцами частных рынков, в интервью "Ъ" рассказал гендиректор компании "Сахалинский торговый дом" (управляет рынком на Часовой улице) ИГОРЬ КЛЮЕВ.
— Как вы стали владельцами этого бизнеса? — Все было очень просто. Это был 1994 год, период становления рыночной экономики. Нам было по 25 лет, и мы хотели заниматься бизнесом. Сначала у нас были небольшие торговые павильончики, потом мы поняли, что надо двигаться дальше. Пришли в управу, сказали, что хотим организовать рынок, и присмотрели площадку. Чиновники пошли нам навстречу. Им как раз был нужен подобный социально значимый проект. Мы нашли контейнеры, и, не поверите, за неделю все заработало.
— Насколько прибыльное предприятие — рынок? Многие считают, что он должен приносить астрономические деньги... — Смотрите, у нас 84 прилавка, которые мы сдаем продавцам по 19 тыс. руб. в месяц. То есть в год от аренды мы получаем около 19 млн руб. Каждый квартал мы платим около 680 тыс. руб. городу за аренду земельного участка, дальше налоги, зарплата и много других затрат. В итоге рентабельность нашего бизнеса составляет около 30%. Это много или мало? Думаю, зависит от запросов.
— К 2015 году все рынки должны переехать в капитальные строения? Вы готовитесь к этому? — Можно сказать, подготовились, разработали проект, а что толку? В прошлом году мы по требованию властей модернизировали за наш счет рынок: убрали часть павильонов, сделали стоянки, в общем, превратились в сельскохозяйственный рынок. Все шло хорошо, но потом что-то изменилось. Мы присутствовали на совещаниях в префектуре, участвовали в социальных программах, направленных на поддержку незащищенных слоев населения. А в мае префект объявил нам, что рынка больше не будет. В июне мы получили уведомление о расторжении в одностороннем порядке договора аренды земли, заключенного в 2003 году. При этом наш рынок есть в соответствующем городском реестре, и по 271-му ФЗ сельскохозяйственные рынки могут работать в некапитальных строениях до конца 2014 года. За нас вступились жители района Аэропорт — было собрано 10 тыс. подписей. Депутаты муниципального собрания передавали их в префектуру, но никакой реакции не было. А в ответах на запросы граждан говорилось, что нам продлили разрешение на торговлю на месяц.
Официальных документов нет, а договор с нами расторгнут. Поэтому мы обратились в суд с иском к департаменту земельных ресурсов о заключении нового договора аренды земли. У нас есть решение рабочей группы градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) от 20 февраля текущего года, в котором говорится о сохранении рынка в некапитальном строении и возможности заключения краткосрочного договора аренды земли, о чем мы были уведомлены официальным письмом префектуры САО. Мы собирались реконструировать рынок — сделать его крытым и на втором этаже разместить галерею промтоваров и услуг. Но город потребовал построить торгово-деловой центр с гостиницей и подземной парковкой. Вероятно, на этот проект нашелся новый инвестор.
— А Сергей Собянин лично посещал ваш рынок? — Нет. Когда мэр делал объезд района Аэропорт, думаю, его сознательно сюда не пустили. План осмотра всегда прорабатывается заранее. Нас собрали и попросили закрыть рынок на это время. Вообще, визиты чиновников часто выглядят непонятно. В срочном порядке придумывают, где какую дверь забить, чтобы не заглядывали куда не надо, каких бабушек пригласить, чтобы все выглядело благообразно, какие цены написать. Могут стоянку за один день организовать. Я уверяю вас, когда Сергей Собянин инспектировал район (Аэропорт.—
"Ъ"), служащие управы были отправлены туда с пакетиками и деньгами изображать покупателей. Районные чиновники в ходе объездов не всегда докладывают мэру достоверную информацию, в частности про наш рынок сказали, что нет разрешительной документации (на торговлю). Вообще, за последние годы ситуация с розничной торговлей в Москве сильно изменилась, и не в лучшую сторону. Раньше главенствующую роль занимал департамент потребительского рынка, а сейчас она перешла департаменту строительства. Быть рынку или нет, нужны ли павильоны, торговля, решают они. Разве это нормально?
Интервью взяла Екатерина Геращенко
"Ростик групп" Ростислава Ордовского-Танаевского Бланко стала первым инвестором, выбранным мэрией Москвы для реконструкции трех городских рынков. О том, как шли переговоры с чиновниками, в чем сложность подобных проектов и их экономике, в интервью "Ъ" рассказал старший вице-президент компании ВЛАДИМИР МЕХРИШВИЛИ.
— Как долго шли переговоры с московскими властями? — По многим вопросам до сих пор еще не достигнуто окончательного согласия. Основная сложность этого процесса в том, что, привлекая инвесторов, власти не всегда способны юридически защитить интересы города. Как результат, они иногда не выполняют свои требования в части функционального назначения объектов и их параметров. Это порождает обоснованные опасения: чиновники не уверены, что на месте рынков не появятся очередные торговые центры. Нам же проще вести переговоры: мы можем предъявить функционирующий объект, соответствующий статусу столичного рынка.
— Сколько "Экобазаров" хотите построить в Москве? — Сложно сказать. С одной стороны — столица наиболее перспективна с точки зрения плотности и доходов населения. С другой — высокая стоимость земли и лимитов на подключение к инженерным сетям существенно снижает инвестиционную привлекательность для нас. Кроме того, нам сложно конкурировать с девелоперами многоуровневых торговых и офисных центров. Под рынки требуются большие земельные участки и мощности по электроэнергии, при этом подобные проекты подразумевают одноэтажное строительство. Соответственно, удельный вес затрат существенно выше по сравнению с многоуровневыми коммерческими объектами, выжимающими максимально полезную площадь из пятна застройки.
— В чем основная сложность реализации подобных проектов? — В отсутствии актуальной законодательной базы и нормативов по проектированию и строительству. Типологические решения для проектирования рынков отсутствуют в принципе: последние СНиП по рынкам были выпущены в 70-х годах и ныне не действуют, в СНиП "Общественные здания и сооружения" нет раздела, посвященного рынкам. Профессиональных консультантов и проектировщиков, владеющих знаниями технологии рынка в деталях, в России не существует. 271-й ФЗ "О розничных рынках" не устанавливает никаких конкретных требований, кроме требований о капитальности зданий и подключении к инженерным сетям. Подзаконные региональные акты, которые должны устанавливать требования к зданиям и торговым местам, как правило, содержат минимум конкретики. Как результат, нам пришлось изучать зарубежный опыт и вырабатывать свои технологии.
— Сколько, по вашим подсчетам, вам будут приносить московские рынки? — Скажу средние цифры. В зависимости от площади объекта и региона арендный оборот рынка колеблется от 120 до 180 млн руб. в год. В случаях государственно-частного партнерства прибыль с городом делится пропорционально вкладам. Основной экономический интерес властей — налоговые поступления от управляющей компании и арендаторов объекта. К примеру, сумма налоговых отчислений "Экобазара" в Мытищах с ноября 2011 года по август 2012 года превысила 17 млн руб. При этом арендаторы перечислили в бюджет около 5,4 млн руб. за этот же период. В случае "Экобазаров" схема абсолютно прозрачна: все расчеты с арендаторами производятся строго в безналичной форме.
Интервью взяла Екатерина Геращенко