Инвестиционно-строительный рынок Московского ре

Практически все годы реформ в России ежегодно возводились относительно небольшие объемы жилья - господствовал принцип «строить мало и продавать дорого». В настоящее время есть вероятность того, что рынок возьмет на вооружение другой принцип - «строить много и продавать много». Для его реализации цены на экономкласс должны быть более сбалансированы с существующим платежеспособным спросом большинства домохозяйств страны…

Первичный рынок Москвы
Статистические данные отражают количественные и качественные изменения на рынке недвижимости и необходимы для анализа происходящих процессов. В Москве за первые семь месяцев 2010 года введены в эксплуатацию 832,4 тыс. кв. м, что на 34,4% меньше показателей аналогичного периода 2009-го. С большой долей вероятности объем построенного жилья за 2010 год не превысит 1,5 млн кв. м, хотя по планам властей предусматривалось сооружение до 3 млн кв. м, из которых около 800 тыс. кв. м намечалось выделить на реализацию городских жилищных программ. Появление на столичном рынке новых проектов может осложнить принятие в 2010 году «Правил землепользования и застройки». Согласно документу, на всех участках, находящихся на кадастровом учете, объекты должны разрабатываться в соответствии с определенными для них нормами плотности и высотности застройки, функциональным назначением, видами разрешенного использования.

Количество объектов, находящихся в стадии активной продажи летом 2010 года, специалисты оценивают в диапазоне от 220 до 250. За август средневзвешенные цены предложения, рассчитанные по всем классам, включая элитный, выросли в долларах на 2,1% на первичном рынке и снизились на 0,4% на вторичном.

Средневзвешенные цены на первичном рынке жилья Москвы, август 2010

Территория

Средняя цена

Монолит/кирпич

Панель

$/кв. м

Прирост, %

$/кв. м

Прирост, %

$/кв. м

Прирост, %

В среднем по городу

5877

2,1

6218

2,0

4144

2,2

ЦАО

10384

2,1

10515

2,1

6258

9,4

САО

5395

0,2

5447

0,2

4581

3,9

СВАО

4474

3,3

4919

3,4

3931

2,3

ВАО

4488

1,8

4548

1,9

3919

-2,7

ЮВАО

3855

3,5

4258

9,5

3710

0,8

ЮАО

4123

3,2

4139

6,1

4082

-3,9

ЮЗАО

5806

1,8

6074

1,7

4532

5,0

ЗАО

6206

2,0

6453

2,1

4420

1,6

СЗАО

4495

0,2

4604

0,1

3603

4,3

Источник: RWAY

Участники рынка дают весьма противоречивую информацию о средних ценах на первичном рынке столицы, что с большой степенью вероятности связано с различными методиками мониторинга.

Цены на первичном рынке жилья Москвы

Компания

Средняя стоимость жилья, руб./кв. м

По итогам июня

Изменение за июнь

По итогам июля

Изменение за июль

МИЭЛЬ

194,82

-

195,8

+0,5

МИАН

158,7

+0,5

159,7

+0,6

Пересвет-Инвест

213,975

+2,3

219,44

+2,6

Азбука Жилья

141

2,4

146,3

+3,4

Источник: RWAY, по данным компаний

Спрос на новостройки в течение летних месяцев оставался достаточно низким для этого периода. Однако проявляют себя и кризисные явления. Так, по данным ряда агентств недвижимости, количество заявок/обращений в июле оказалось в два раза меньшим, чем в июле 2009-го, когда рынок находился в острой фазе кризиса. Большинство покупок совершается с квартирами, находящимися в высокой стадии готовности, что связано с максимально возможной минимизацией риска.

В июне зарегистрировано максимальное с 2008 года количество сделок купли-продажи квартир (включая вторичный рынок) - 8959. Это примерно на 7% больше, чем в мае, а по сравнению с июнем прошлого года (4272) количество сделок увеличилось более чем в два раза. Всего за I полугодие 2010-го сделок зарегистрировано почти вдвое больше, чем в 2009-м (40133 против 22790). При этом в июне по договорам долевого участия зарегистрировано всего 42 сделки (в мае - 34).

Динамика сделок купли-продажи жилья в Москве (штук)

I кв. 2009

II кв. 2009

III кв. 2009

IV кв. 2009

I кв. 2010

II кв. 2010

8986

13804

13907

18976

14908

25225

727

1210

1693

2699

3022

5129

Источник: Управление Росреестра по Москве

То есть за первые полгода на московском рынке жилья произошло существенное повышение количества сделок, а также увеличение доли ипотечных сделок. По мнению экспертов RWAY, это косвенно свидетельствует о росте численности покупателей, имеющих возможность пользоваться кредитами на действующих условиях коммерческих банков. Условия эти пока кабальные для конечных домохозяйств, особенно на фоне аналогичных предложений в большинстве стран мира. Подобные займы в основном берут те покупатели, для которых приоритетом является так называемое ипотечное прикрытие от налоговых служб. По ряду косвенных признаков к числу таковых в первую очередь относятся семьи, в состав которых входят работники бюджетной сферы, чаще всего - чиновники. Частично эта информация подтверждается приватными мнениями профессиональных участников рынка, связанных с продажами квартир в столице.

В летний период ряд застройщиков продолжили вывод рынка из состояния стагнации, повышая цены на свои объекты. В частности ГК «Пионер» увеличила цены в ЖК «Лазаревское». Однако пока, по мнению экспертов, положительная коррекция на первичном рынке носит точечный характер, не становится трендом и не оказывает существенного влияния на общую картину.

В целом динамика цен и объемов предложений новостроек в течение летних месяцев была очень незначительна. Объемы предложения жилья экономкласса составляли 20-25%, бизнес-класса – порядка 65-70%.

Первичный рынок Московской области
Подмосковье сохраняет лидерство по объемам ввода жилья среди других регионов. За январь - июль 2010 года за счет всех источников финансирования, по данным Мособлстата, введено в эксплуатацию 2897,6 тыс. кв. м квартир, в том числе в многоэтажных домах - 1430,1 тыс. кв. м, или 114,5% к январю - июлю 2009 года. Населением за свой счет и с помощью кредитов (индивидуальное строительство) введено 1467,5 тыс. кв. м - 51% от общего объема (в январе - июле 2009-го - 60%). В июле введено 388,6 тыс. кв. м, в том числе многоэтажного жилья - 176,8 тыс. кв. м, индивидуального – 211,8 тыс. кв. м.

По состоянию на 01.08.2010 в АИС «Мониторинг застройщиков» внесены сведения по 226 компаниям, осуществляющим сооружение 447 многоквартирных жилых домов на территории Московской области, 220 девелоперов привлекали средства по договорам долевого участия. Общее количество заключенных договоров – 24434, в том числе долевого участия – 21491.

В течение лета 2010 года в активной продаже на рынке первичного многоквартирного жилья Московской области, по данным девелоперов, находилось порядка 450 новостроек. Около 70% из них сосредоточено в 20 крупных городах. Лидирующие позиции по количеству реализуемых корпусов занимают спутники - Красногорск (6,0%), Одинцово (5,8%), Балашиха (5,4%). В результате интенсивного поглощения рынком объемов возводимого жилья в Подольске, а также перевода ряда квартир на сданных ГК в конце I полугодия объектах во вторичный сегмент, показатель города в общем объеме предложения сократился до 5,4%.

Покупатели чаще всего останавливали свой выбор на одно-двухкомнатных квартирах площадью 40-50 и 55-70 кв. м. В первом случае бюджет покупки преимущественно варьировался от 1,5 млн до 3,7 млн руб., во втором - от 2,5 млн до 4,3 млн руб.

Диапазон средних цен предложения на первичном рынке жилья Московской области (тыс. руб./кв. м)

Декабрь 2009

Январь 2010

Февраль 2010

Март 2010

Апрель 2010

Май 2010

Июнь 2010

Июль 2010

61,2-63,8

62,6-62,9

62,9-63,1

64,2-63,5

63,1-64,8

65,2-65,3

65,1-66,0

64,9-66,1

Источник: RWAY по данным «Пересвет-Инвест», МИЭЛЬ, «Азбука жилья»

Как и в столице, большинство участников подмосковного рынка отмечали явную стагнацию в течение летних месяцев как по ценам, так и по количеству обращений и сделок.

Строительство жилья в январе - июле 2010 года

Показатель

Количество зданий, ед.

Общий строительный объем зданий, тыс. куб. м

Общая площадь зданий, тыс. кв. м

Здания - всего

86 952

132 890,3

31 810

Жилые здания

82 540

102 529

26 168,6

из них введенные за счет:

нового строительства

3 077

54 528,2

13 859,7

реконструкции

28

267,9

66,5

Из жилых зданий - построенные населением

79 435

47 732,9

12 242,5

Источник: Росстат

Объемы введенного жилья по регионам в январе - июле 2010 года

Регион

Введено, тыс. кв. м общей площади

Введено индивидуальными застройщиками, тыс. кв. м общей площади

С начала года

В том числе за июль

В % к соответствующему периоду прошлого года

С начала года

В % к соответствующему периоду прошлого года

Российская Федерация

24656,6

3106,4

95,9

12498,8

86,6

Центральный федеральный округ

6800,8

826,3

89,0

3251,3

85,0

Белгородская область

425,3

74,7

97,8

363,1

95,8

Брянская область

136,1

7,6

102,8

72,5

111,5

Владимирская область

209,4

21,9

98,6

120,0

87,6

Воронежская область

375,7

61,8

99,2

161,8

82,2

Ивановская область

84,8

5,2

87,5

30,7

77,7

Калужская область

193,3

25,9

110,0

146,7

100,8

Костромская область

68,0

8,0

87,9

42,3

76,9

Курская область

179,0

51,9

80,4

58,4

102,3

Липецкая область

254,5

26,5

100,3

217,5

114,7

Московская область

2897,6

388,6

92,6

1467,5

78,1

Орловская область

94,6

11,9

94,1

38,3

88,6

Рязанская область

295,0

23,1

92,7

52,6

83,4

Смоленская область

120,4

10,3

73,9

65,9

85,6

Тамбовская область

216,5

18,9

100,1

184,8

96,9

Тверская область

180,1

26,1

80,9

109,4

74,7

Тульская область

110,0

12,7

112,2

74,6

84,0

Ярославская область

128,1

32,8

89,4

39,5

79,3

Москва

832,4

18,4

65,6

5,7

27,6

Источник: Росстат

Обращает на себя внимание снижение на 15% объемов индивидуального строительства в ЦФО и в среднем по России. С большой степенью вероятности за 2010 год будет введено в эксплуатацию не более 50 млн кв. м жилья. В настоящее время продолжается передел рынка сильными игроками федерального уровня. Он заключается в поглощении компаний, входящих в состав производственной подсистемы и ранее входивших в состав сильных игроков субфедерального и муниципального уровней. Благоприятным фактором этого процесса стал мировой финансовый спад. Дело в том, что значительная часть профессиональных участников рынка осуществляла свою деятельность на заемные деньги. Кризис существенно снизил спрос и привел к проблемам с выполнением обязательств по кредитам у большинства компаний, входящих в состав производственной подсистемы рынка. Это позволило поменять состав и структуру собственников, что и являлось одной из целей кризиса. В настоящее время данный процесс завершается, перед профессиональными игроками сферы инвестиций и строительства стоит задача выбора стратегии дальнейшего развития. Громкие заявления первых лиц государства о необходимости создания рынка доступного жилья уже исчерпали свой потенциал. Снижение цен произошло повсеместно, но этого пока недостаточно для реализации стратегии «строить много и продавать много».

Кризис снизил платежеспособный спрос на жилье со стороны абсолютного большинства домохозяйств России. По-прежнему преобладают альтернативные сделки, доля которых доходит до 90%. Подобное положение объясняется высокой обеспеченностью собственным жильем большинства российских семей в дореформенный период. Вместе с тем рост числа сделок в ряде регионов, особенно в Московском, свидетельствует об участии в них инвесторов, приобретающих объекты не для проживания, а для бизнеса. О том же говорит рост числа ипотечных сделок. По мнению экспертов RWAY, он косвенно указывает на наличие среди покупателей жилья работников бюджетной сферы - их не смущает все еще высокий процент по кредитам, но им нужно обоснование источника средств.

В настоящее время существуют два принципиально разных основных сценария развития рынка жилья. Первый - инерционный: без значительного наращивания объемов строительства экономкласса. Второй – модернизационный, предполагающий создание в ближайшие месяцы условий для наращивания объемов сооружения недвижимости экономкласса, в том числе продолжение снижения цен на такое жилье для приведения их в соответствие со среднемедианными доходами домохозяйств. Пока есть много косвенных свидетельств, что управляющая подсистема рынка пытается реализовать второй вариант. Важнейшим из них является возобновление с декабря 2009 года монетарной политики ЦБ РФ, прерванной с начала 2008-го. Более определенно о реализации модернизационного сценария можно будет сказать уже в конце текущего - начале следующего года.