I квартал 2013 года для рынка элитной недвижимости Москвы прошел очень спокойно. За это время не был введен в эксплуатацию ни один новый объект, цены менялись очень вяло, а количество заключенных сделок купли-продажи было настолько минимально, что впору речь вести не о реальном, а лишь о потенциальном спросе на элитное жилье. Причин для существенного изменения ситуации эксперты из агентства недвижимости «Новое качество» не видят. Разве что рост инфляции может немного подстегнуть активность рынка.
Основные события на рынке элитного жилья
Начало года на московском рынке элитного жилья выдалось весьма спокойным. Это можно объяснить двумя факторами: во-первых, сезонным спадом активности и, во-вторых, относительно слабым новостным фоном и практически полным отсутствием каких-либо новых тенденций на рынке. Макроэкономическая обстановка в стране и в мире в целом оставалась вполне предсказуемой: не наблюдалось ни резких колебаний обменного курса рубля, ни цен на сырье. Так, нефтяные котировки завершили квартал на тех же уровнях, которые наблюдались в конце 2012 года (110 долларов за баррель по марке «Brent»), рубль потерял за квартал около 1,8% по отношению к доллару. Фондовые рынки развитых стран продемонстрировали рост (S&P500: +10,0%, FTSE100: +8,7%) благодаря политике этих стран по насыщению экономики дешевыми деньгами.
На этом фоне новости об ускорении инфляции в России в феврале до 7,3% в годовом выражении, а также внезапно разразившийся в конце марта финансовый кризис на Кипре даже не воспринимаются как первая порция негатива в новом году, потому что глобального значения эти новости, по большому счету, не имеют. Напротив, рост рисков для размещенного за рубежом российского капитала будет способствовать его возвращению в страну, в том числе и в сектор элитной жилой недвижимости, тем более что инвестиции на российском фондовом рынке сейчас не представляются особо перспективными (российский индекс ММВБ потерял за квартал 2,5%).
Переходя к ситуации, сложившейся непосредственно на рынке московского элитного жилья, можно сказать, что мы с трудом можем назвать хотя бы одно важное событие, имевшее место за последние 3 месяца. В подобной ситуации новостями можно считать заявления представителей городских властей относительно предполагаемых мер по стимулированию девелоперской активности. Поясним, что в данном случае речь идет о планах городских властей по упрощенной выдаче разрешительной документации на строительство многофункциональных центров в центральной части города, при условии наличия в проекте строительства более 20 гостиничных номеров.
Очевидно, что к рынку элитного жилья эти довольно «неожиданные» планы имеют мало отношения. По всей видимости, данные заявления и есть те долгожданные обещания властей сдвинуть с мертвой точки вопрос относительно снятия моратория на новое строительство в центре города. Однако ожидалось услышать немного другое. Логично предположить, что подобная обстановка выразилась в практически полном отсутствии ценовой динамики рынка. Как будет показано далее, долларовые цены в элитном сегменте выросли за квартал менее чем на полпроцента. Причем этот рост, по всей видимости, был обусловлен даже не уходом с рынка (продажей) относительно более дешевых квартир, а погрешностью вследствие не вполне репрезентативной статистической выборки (1,5 тыс. квартир, выставленных на продажу на первичном и вторичном рынках, не формируют надежную статистическую базу для проведения точных расчетов).
Предложение и анализ средних цен
С начала текущего года в городе не было завершено ни одного нового элитного жилого здания. Поэтому здесь и далее под словосочетаниями «элитная новостройка» и «первичный рынок элитного жилья» будем понимать уже построенные объекты, право собственности на жилье в которых еще не переходило из рук в руки. Например, новостройкой мы будем считать проект «Итальянский квартал» на ул. Фадеева.
На текущий момент всего в Москве имеется около 800-850 квартир на первичном рынке. Более 70% из них расположены в Хамовниках, Замоскворечье, в Пресненском округе, в районе улиц Арбат, Остоженка и Новослободская, а также на Патриарших прудах. Если говорить о разбросе цен на эти квартиры, то цифра будет колебаться от 8 тыс. долларов за 1 кв. м. (жилье класса «бизнес+») до 20-22 тыс. долларов за 1 кв. м. за настоящие элитные квартиры. Например, средняя стоимость 1 кв. м. площадей в уже упоминавшемся «Итальянском квартале» составляет от 10,2 тыс. до 22 тыс. долларов, в зависимости от конкретной квартиры. Очевидно, что наибольшая средняя стоимость квадратного метра отмечается в однокомнатных квартирах.
Вторичный рынок московского элитного жилья представлен 650-700 квартирами, расположенными преимущественно в центре города. С учетом традиционно длительного времени экспозиции (элитные квартиры зачастую продаются годами), географическая структура предложения выглядит вполне предсказуемо. Так, на долю традиционных районов-лидеров (Замоскворечье, Донской округ, Патриаршие пруды, а также районы улиц Остоженка, Арбат, Сретенка и Новослободская) приходится, по нашим подсчетам, порядка 70% предложения. Цены на квартиры стартуют от отметки в 10 тыс. долларов за 1 кв. м. и в ряде случаев могут превышать 40 тыс. долларов в расчете на один квадратный метр. На стоимость оказывают позитивное влияние не только территориальное расположение квартиры, но и ее потребительские характеристики, такие как этаж, окружение, наличие высококачественного дизайнерского ремонта, наличие «умных технологий» в квартире и прочее.
Переходя от частного к общему, затронем вопрос средней по городу стоимости одного квадратного метра элитного жилья. Разбивку проведем отдельно по первичному и вторичному рынку. По оценкам экспертов, за первые 3 месяца года средняя стоимость элитного жилья выросла на 0,2-0,4%, причем на первичном рынке рост отсутствовал практически полностью. Средние по рынку цены составили 26,6 тыс. и 20,1 тыс. долларов за 1 кв. м., соответственно. Столь вялая динамика объясняется отчасти низкой сезонной активностью, а также относительным балансом спроса и предложения в условиях сохраняющейся экономической неопределенности.
Интересно отметить, что аналогичная ситуация прослеживается не только в Москве, и не только в России, но и в других странах. Традиционно в массовом сознании словосочетание «элитное жилье» твердо ассоциируется с Лондоном и рядом других городов Великобритании. И здесь рынки элитного жилья находятся под определенным давлением. Если проследить динамику средних цен на жилье в Великобритании с конца 2008 г. (в целях повышения сопоставимости с графической информацией по московскому рынку, представленной в настоящем отчете), приняв за 100 средневзвешенную цену на этот момент времени, то налицо довольно интересная картина. На протяжении всех 4 лет средняя цена на недвижимость не поднималась выше уровня конца 2008 г., лишь один раз приблизившись к ней в середине 2010 г. На текущий момент среднее падение цен составляет около 5%.
В самом Лондоне цены в феврале 2013 г. продемонстрировали рост на 0,1%, что можно считать довольно неплохим результатом, принимая во внимание то обстоятельство, что на протяжении 4 месяцев перед этим они стабильно демонстрировали снижение.
Напротив, цены на элитное жилье в Москве выросли с конца 2008 г. на 10-15%. Причину столь существенной разницы мы видим в относительно слабой диверсификации российской экономики и отсутствием реальных инвестиционных альтернатив, помимо дорогостоящего жилья, для состоятельных частных лиц, большинство из которых не являются профессиональными инвесторами. Очевидно, что объяснения столь существенного роста цен на московскую недвижимость, базирующиеся на анализе перспектив развития российской экономики, скорее всего, обречены на неудачу.
Общая характеристика спроса
Поскольку за отчетный период на рынке было заключено всего немногим более десятка сделок, логичнее было бы говорить не о структуре спроса, а о структуре потенциального спроса. В этом отношении мы не видим существенных изменений по сравнению с концом прошлого года. Как и прежде, средний бюджет покупки ограничен 2 млн доларов, а наиболее интересными для потенциальных покупателей районов города остаются центр и районы, прилегающие к нему с запада, северо-запада и юго-запада. Чуть менее четверти спроса (23%, 1 п.п. за квартал) приходится на квартиры площадью менее 80 кв. м, 9% спроса (+1 п.п. за квартал) — на квартиры площадью свыше 200 кв. м, а оставшийся спрос (68%) относительно равномерно распределен в диапазоне, ограниченном указанными рамками.
По всей видимости, в ближайшее время не стоит ожидать каких-либо кардинальных перемен в структуре спроса. Мы считаем, что отсутствие резких потрясений на рынке жилья (будь то ценовые шоки, новые законодательные инициативы московских властей или другие трудно прогнозируемые факторы) будет являться относительной гарантией стабильности предпочтений потенциальных покупателей.
Итоги I квартала и прогноз рынка до конца года
Основным вывод можно сделать следующий: московский рынок элитного жилья находится в равновесном состоянии, величина потенциального спроса полностью соответствует величине предложения. Однако это равновесие устойчивым признать нельзя. Накопленный опыт показывает, что колебания валютных курсов, ускорение инфляции и прочие факторы способны оказать существенное влияние на спрос или предложение на рынке, выведя цены из состояния равновесия. Однако явных предпосылок для этого нет и не будет, по крайней мере, до конца текущего года. И в экономическом, и в политическом плане обстановка останется относительно стабильной. Единственное, что, скорее всего, выйдет за ранее обозначенные Правительством РФ рамки — это инфляция. Уже сейчас очевидно, что цель в 5-6% за год может оказаться трудно реализуемой. Пожалуй, единственным существенным результатом более высокой (чем ожидалось ранее) инфляции может стать более высокий рост цен на недвижимость. В то же время, выстраивая базовый прогноз динамики цен на элитную недвижимость до конца текущего года, делать окончательные выводы преждевременно. Помня ситуацию, когда в отдельные месяцы 2012 г. наблюдалась дефляция, можно предположить, что наиболее консервативным подходом к прогнозированию рынка будет сохранение инфляционных ожиданий в пределах 6% до получения новых сигналов, которые бы однозначно свидетельствовали о необходимости каким-либо образом их скорректировать.
Следует учитывать, что рынок жилой недвижимости является одним из отражений инвестиционных перспектив экономики в целом. На текущем этапе мы своего мнения относительно перспектив развития российской экономики в 2013 г. не меняем. Поэтому общий прогноз таков: при сохранении цен на нефть в диапазоне 100-120 долларов за баррель (нефть «Brent») и курсе рубля в 30-32 рубля за доллар, рост цен на элитное жилье за год составит 3-4%, т.е будет существенно ниже инфляции в силу, как мы считаем, общей неявной «переоцененности сегмента». К концу декабря 2013 года средние цены достигнут 20,7 тыс. долларов за 1 кв. м и 27,4 тыс. долларов за 1 кв. м на первичном и на вторичном рынках, соответственно.
Источник: «Новое качество»